Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав – основные риски и необходимые документы

Выгодная цена на жилую недвижимость в новостройках действует до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Приобретение квартир осуществляется на основании договора долевого участия. Однако в некоторых случаях необходимо продать апартаменты до сдачи ЖК. Для этого оформляется договор переуступки прав.

Суть соглашения о переуступке

Подавляющее большинство квартир в новостройках продается на основании соглашения долевого участия – ДДУ. До момента сдачи в эксплуатацию каждый покупатель по сути является инвестором. Только после официального завершения работ оформляется право собственности на жилую недвижимость. До этого возможна только продажа квартиры по переуступке, которая имеет ряд нюансов в оформлении.

Особенности соглашения:

  • оно не является прямым договором купли-продажи, а свидетельствует о передаче прав на требования получения недвижимости после окончания возведения объекта;
  • возможно частичная оплата из суммы ДДУ с последующей рассрочкой;
  • помимо договора переуступки прав собственности на квартиру подготавливается ряд дополнительных документов для официального признания сделки.

Если передача прав требований оформляется на основании ДДУ – сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре. Для жилой недвижимости это является базовым условием безопасного соглашения. Во всех других случаях этого делать не нужно.

После официальной передачи прав у бывшего владельца прав не возникает обязательств перед цессионарием, в частности – контроль выполнения условий ДДУ застройщиком. Это закреплено в статье №390 ГК РФ.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Москва и область: +7 (499) 455-09-71
Санкт-Петербург и область: +7 (812) 317-78-95
Все регионы РФ: 8 (800) 550-92-58

Это быстро и бесплатно!

Возможные риски

Возможные риски переуступки квартиры в новостройке обусловлены статусом соглашения и ответственностью застройщика перед дольщиками. Поэтому предварительно следует ознакомиться с общими нюансами оформления и частными случаями.

Они заключаются в следующем:

  • Возможные «двойные продажи». Право на один и тот же объект может уступаться нескольким лицам.
  • Задержка в сдаче новостройки. Зачастую договор переуступки прав заключают при изменении сроков введения в эксплуатацию.
  • Вероятность признания соглашения недействительным. Основания для этого – совместное владение правами на квартиру, ошибки оформления.
  • Сумма переуступки не должна быть больше, чем указанная в ДДУ. В случае остановки стройки и возврата средств застройщиком будет выдана сумма, указанная в первичном соглашении.
Важным моментом является проверка всех документов и безусловности прав владения на строящееся помещение продавцом. Обязательно следует оформлять переуступку по ДДУ. Другие виды соглашения несут неоправданные риски.

Перед заключением сделки необходимо согласовать все моменты с застройщиком. Выясняется общая сумма договора, сроки сдачи новостройки, возможный остаток обязательных выплат, если оформлялась рассрочка.

Порядок оформления

Существует определенный регламент заключения подобных сделок. Со стороны продавца предоставляются все необходимые документы, подтверждающие права требования на квартиру. Также нужно внести изменения в Росреестр, так как ДДУ проходит обязательную регистрацию. Обоснованием для этого является смена собственника.

Этапы:

  1. Проверка «чистоты» документов – ДДУ, прав собственности, проектной декларации на строительство.
  2. Согласование цены и порядок расчетов.
  3. Оформление сделки.
  4. Регистрация договора, смена собственника.

Фактически переуступка прав собственности на квартиру является предварительным этапом перед официальной регистрацией недвижимости в ЕГРН после сдачи жилого комплекса в эксплуатацию.

Соглашение цессии подразумевает предварительное ознакомление со стройкой. Это рекомендуется сделать по нескольким причинам – убедиться, что работы на объекте ведутся, он расположено по адресу регистрации.

Пакет документов

Так как покупка квартиры по переуступке сопряжена с определенными рисками – нужно составить корректный договор. В нем указываются не только права и обязанности сторон, но и полная информация о застройщике. Обязательна ссылка на ДДУ и соглашения о передаче прав, заключенные ранее.

Перечень документации:

  • Договор долевого участия. Это базовое соглашение, на основании которого оформляются дальнейшие переуступки недвижимости. Важно проверить данные действительного собственника прав.
  • Предыдущие соглашения о переуступках. Это необходимо для контроля всех стадий передач прав собственности на недвижимость.
  • Подтверждение оплаты квартиры. Квитанции сверяются с данными у застройщика. Если полная оплата не была выполнена – согласовывается сумма остатка и регламент выплаты.
  • Согласие со стороны застройщика. Номинально это не требуется, но для чистоты сделки рекомендуется привлечь представителей строительной компании. Факт передачи собственности должен быть отображен в их документации.
  • Составляется акт приема-передачи документов, согласовываются моменты оплаты.
  • Задокументированная передача денежных средств, которая станет основанием регистрации продажи по переуступке в Росреестре.

При расчете необходимо учитывать обязательную сумму налога. Он составляет 13% от общей стоимости квартиры.

Размер государственной пошлины для подобных сделок стандартный – 2 000 для физических лиц и 22 000 рублей для юридических. Исключение – реализация ипотечной недвижимости.

Скачать документ (dogovor-cessii-ustupki-prava-prava-trebovaniya-mezhdu.doc, 54KB)

Регистрация прав

После изменения собственника это факт должен отобразиться в данных Росреестра. Подается новый пакет документов, полностью аналогичный с первичным оформлением ДДУ – разрешение на строительство, проектная декларация, план, договор долевого участия.

После того, как переуступка квартиры в новостройке была осуществлена – необходимо ждать официальной сдачи объекта в эксплуатацию. Окончательная регистрация выполняется по предоставлению таких документов::

  • оригинал ДДУ;
  • заявление, составленное по образцу;
  • акт передачи объекта;
  • официальное разрешение на ввод в эксплуатацию.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Москва и область: +7 (499) 455-09-71
Санкт-Петербург и область: +7 (812) 317-78-95
Все регионы РФ: 8 (800) 550-92-58

Это быстро и бесплатно!

После официального оформления продажа квартиры по переуступке прав будет невозможна. Для этого потребуется стандартная схема реализации недвижимости.

Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации