Как оформить договор аренды земельного участка – образец и правила

Гражданин, имеющий земельный участок на праве собственности, вправе совершать с ним любые сделки в своих интересах, в том числе и передавать во временное владение другому лицу. Необходимо юридически грамотно оформить эти отношения между собственником участка, представителем и лицом, берущим землю в пользование.

Отношения между этими лицами закрепляются договором аренды земли. О чем следует знать сторонам и каким моментам следует уделить особое внимание при составлении?

Стороны арендных отношений

Граждане и юридические лица могут выступать в качестве любой из сторон. Они могут быть как арендодателями, так и временными пользователями земельных наделов. Важно соблюдение следующих условий: арендодателем обязательно должен быть законный собственник участка (статья 608 ГК РФ) или же лицо, имеющее полномочия на сдачу в аренду (статья 609 ГК РФ). Для договоров аренды муниципальных или государственных земель установлены специальные бланки.

Перед подписанием соглашения необходимо убедиться в принадлежности земли арендодателю или наличии у него необходимых  правомочий. В нем указывается полное наименование юридического лица с указанием организационно-правовой формы, а также данные руководителя или представителя. При подписании сделки представителем стоит ознакомиться с его доверенностью: в ней должно быть предусмотрено право на заключение соглашения и срок ее действия не должен быть завершенным.

При подписании договора между физическими лицами указываются их полные имена, данные паспортов и адреса проживания. Их могут подписывать иностранцы, а также лица без гражданства.

Предмет договора

Поскольку арендатору передается в аренду конкретный участок, важно индивидуализировать его, обязательно указав в тексте точный адрес, площадь, уникальный кадастровый номер, категорию земель. Из смысла статьи 607 ГК РФ вытекает, что при отсутствии этих данных соглашение нельзя будет считать состоявшимся. Желательно приложить к договору кадастровый план с четким указанием установленных границ.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Москва и область: +7 (499) 455-09-71
Санкт-Петербург и область: +7 (812) 317-78-95
Все регионы РФ: 8 (800) 550-92-58

Это быстро и бесплатно!

Текстовое описание и графическое обозначение предмета договора должно точно указывать на арендуемый участок. Предметом сделки могут быть его доли (п. 1 ст. 6 ЗК РФ). Такие договора требуют более тщательного описания предмета. В кадастровом плане следует четко обозначить границы передаваемой в аренду доли участка.

Цена договора и порядок расчетов

Договор аренды земельного участка подразумевает оплату арендатором (юридическим и физическим  лицом) права временно пользоваться принадлежащим другому лицу участком земли. Обычно размер оплаты определяется фиксированной суммой. Владелец земли сам устанавливает размер оплаты. Но, если предметом сделки является государственная или муниципальная земля, то данный вопрос решается государственными органами.

Если не исключается возможность изменения цены договора во время исполнения в зависимости от объективных условий, то стоит оговорить и это обстоятельство. В последующем наличие данного пункта в тексте позволит избежать заключения дополнительных соглашений к договору по вопросу установления нового размера оплаты. Законодательство ограничивает возможность изменения суммы оплаты не более одного раза в год.

Закон предусматривает возможность производства оплаты не только в виде денежных платежей. Арендатор может производить расчеты следующими способами:

  • путем оказания определенных услуг;
  • передачей владельцу земли в собственность каких-либо вещей;
  • осуществлением мероприятий по улучшению арендованного земельного участка;
  • предоставлением арендодателю возможности пользоваться полученными арендатором доходами (например, частью урожая).

Помимо этого, следует оговорить сроки осуществления платежей и их периодичность.

Сроки договора и порядок пролонгации

Если стороны не уточнили срок действия подписываемого ими соглашения, то договор аренды земельного участка будет исполняться в течение неопределенного срока. Если у одной стороны возникнет намерение его расторгнуть, то ей следует об этом известить другую сторону. Сделать это нужно не менее чем за три месяца до даты планируемого завершения (ст. 610 ГК РФ). Этим сроком стороны руководствуются, если сами не установили иные сроки предварительного уведомления.

На сроки сделок влияет и категория арендуемых земель. Если речь идет о государственных землях сельскохозяйственного назначения, то максимальный срок аренды не должен превышать 49 лет. При отсутствии точно оговоренных сроков в договоре касательно таких земель исходят из того, что срок действия не будет превышать именно этот период.

Договор аренды земельного участка может быть продлен при обоюдном желании обеих сторон. Данный вопрос решается путем заключения дополнительного соглашения. Во избежание бумажной волокиты, стороны, рассчитывающие на долгосрочное сотрудничество, могут оговорить возможность автоматического продления сделки. Если к окончанию срока договора никто из участников сделки не известит другую сторону о желании его расторгнуть, то он пролонгируется на аналогичный срок.

Добросовестный арендатор имеет право на последующее заключение сделки с этим же собственником в преимущественном порядке. Он уведомляется арендодателем по окончании срока действия аренды о намерении снова сдать участок. Если арендатор желает получить его, то договор аренды земельного участка оформляется только с ним. Только при безусловном отказе арендатора собственник земли получает право сдать участок другому лицу. Если такое предложение добросовестному арендатору не поступит, и арендодатель сдаст участок другим арендаторам на тех же условиях, то прежний арендатор может обратиться в суд. Требование о заключении договора именно с ним может быть удовлетворено судом.

Регистрация и расторжение аренды

Сделка подлежит регистрации в случае, если срок договора превышает один год (п. 2 ст. 609 НК РФ). Основания для расторжения оговорены в статьях 619 и 620 ГК РФ:

  • нарушение условий договора и ненадлежащее исполнение сторонами своих обязательств. В этом случае можно подать в суд иск о досрочном прекращении соглашения и возмещении имеющихся убытков;
  • истечение срока;
  • если речь идет о договоре, заключенном на пять и более лет, то он может быть прекращен досрочно только по решению суда при доказанности нарушения ее условий виновной стороной. К моменту разбирательства дела в суде эти нарушения должны иметь место. При их устранении оснований для расторжений договора не имеется;
  • ухудшение плодородных качеств земли.

Скачать документ (dogovor-arendi-zemelnogo-uchastka.doc, 55KB)

Обязательства сторон и их ответственность

Свобода заключения договора предполагает возможность установления сторонами штрафных санкций за нарушение любых условий: например, за несвоевременную оплату аренды, задержку передачи земли арендатору или возврата ее арендодателю по окончании сделки.

Собственник земли вправе предусмотреть за собой право осуществлять мониторинг состояния принадлежащего ему участка. Арендатору стоит оговорить право использования участка по своему усмотрению и самостоятельному распоряжению выращенным урожаем. В обязанности арендатора входит недопущение запустения участка, а арендодателя – возмещение всех расходов арендатору, связанных с его улучшением . Стороны могут оговорить возможность передачи арендатором земли в субаренду. При наличии такого пункта арендатор вправе передать ее в аренду сторонним лицам, не нарушая ее целевого назначения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Москва и область: +7 (499) 455-09-71
Санкт-Петербург и область: +7 (812) 317-78-95
Все регионы РФ: 8 (800) 550-92-58

Это быстро и бесплатно!

Грамотное составление договора аренды земельного участка (образец которого можно скачать с сайта), полное и подробное описание прав и обязанностей сторон, ответственности арендодателя и арендатора сведет к минимуму возникновение конфликтных ситуаций между ними и количество рассматриваемых судебными органами споров.

Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации