Бесплатная консультация юриста!
Факт перехода права собственности от одного владельца участка другому подтверждается договором. Для составления этого документа нужно придерживаться правил, иначе сделку можно признать недействительной. Предварительно рекомендуется ознакомиться с образцом договора купли продажи земельного участка и регламентом его оформления.
Суть соглашения
После приобретения земли покупатель обязан пройти процесс регистрации в государственной базе данных. Земля должна быть предварительно приватизирована и находиться в частной собственности.
- Регистрация участка в ЕГРН. Предметом соглашения могут быть только те объекты, которые поставлены на кадастровый учет.
- Согласие собственника на осуществление сделки. Продажу земли могут осуществлять как единственные, так и совместные владельцы. Этот факт отображается в договоре.
- Обязательное указание стоимости. Цена не может отличаться от кадастровой менее чем на 70%. Если оценка не проводилась в течение 5 лет – можно брать среднерыночную стоимость.
Предварительно рекомендуется проверить статус по данным ЕГРН. Для этого нужно знать кадастровый номер. Так можно определить категорию земли, сверить фактическое наличие на ней строений с зарегистрированными данными.
Характеристики надела земли
Перед подписанием договора купли продажи на землю необходимо проверить фактический статус участка. Сделать это можно на общедоступной кадастровой карте – pkk5.rosreestr.ru. Достаточно внести кадастровый номер и ознакомиться с действительными параметрами.
Это необходимо для дальнейшего целевого использования предмета сделки. Если официальный статус будет отличаться от требуемого – нужно будет выполнить сложную процедуру по его изменению.
Перечень основных характеристик:
- Целевое назначение. Для частной застройки присваивается статус общего назначения. Если же планируется выращивать растения – сельскохозяйственное назначение. От этого зависит размер налога.
- В чей собственности находится земля – частной, муниципальной, федеральной или относятся к разряду общедолевой.
- Точные границы.
- Качественные и экономические характеристики. Узнать их можно только по дополнительному запросу.
После сверки этих параметров можно приступать к составлению документа.
Обязательные пункты договора
В типовом договоре предметом сделки служат два объекта – непосредственно земля и строения, расположенные на ней. Обязательно прописываются их характеристики, с учетом наличия инженерных коммуникаций. Требования к документу формируются Росреестром, так как после заключения сделки нужно подготовить пакет для регистрации.
Стандартная форма договора должна содержать следующие пункты:
- Информация о сторонах – ФИО, название организации, паспортные данные, сведения о государственной регистрации юридического лица.
- Адрес объекта продажи или его координаты по кадастровой карте. Обязательно прописывается кадастровый номер, целевое назначение, сведения об объектах, распложенных на участке.
- Стоимость. Она определяется по соглашению сторон, но не должна значительно отличаться от кадастровой.
- Подтверждение прав собственности на землю – ссылка на свидетельство о государственной регистрации.
- Права и обязанности сторон.
- Какая сторона будет оплачивать расходы по сделке.
- Возможные форс-мажорные обстоятельства.
- Дополнительные условия.
Согласно статье 550 ГК РФ договор не обязательно заверять нотариально. Исключение – продавец является несовершеннолетним или недееспособным. В этом случае от его имени действуют официальные поручители. Предварительно требуется согласие государственных контролирующих органов.
Для совершения сделки нужно три экземпляра договора купли-продажи. В 2021 году по одному оригиналу остается у продавца и покупателя, третий нужен для Росреестра.
Особенности продажи доли участка
Порядок реализации части земли не сильно отличается от вышеописанного. Но для совершения сделки нужно определить границы реализуемой земли в рамках конкретного участка.
Рекомендации по совершению сделки:
- Сделать размежевание. Для этого необходимо подать заявление в ЕГРН, в котором указываются границы нового надела. После завершения процедуры выдается дополнительная выписка.
- Границы реализуемого участка указываются в договоре. Они должны соответствовать данным после размежевания.
- Нельзя изменить целевое назначение земли только для определенной части реализуемого объекта.
После того, как договор купли продажи земельного участка будет подписан – собирают документы для регистрации в Росреестре. Соглашение является основанием для смены собственника.
Регистрация в кадастровом реестре
По окончании сделки новый собственник должен пройти процесс регистрации земельного надела в Росреестре. Данные о новом владельце заносятся в единую государственную информационную базу – ЕГРН. После этого недвижимость можно продавать, сдавать в аренду, передавать в дар.
Для постановки недвижимости на учет в отделение Росреестра необходимо предоставить следующие документы:
- договор купли-продажи;
- удостоверение личности нового владельца;
- технический паспорт земельного участка;
- оплата государственной пошлины в размере 750 рублей для физического лица.
Время рассмотрения пакета документов – до 5 рабочих дней. По истечении этого срока будет предоставлена выписка с полными характеристиками объекта недвижимости.
Для определения кадастровой стоимости используют специальные методики. Эту процедуру могут сделать только сертифицированные специалисты, самостоятельное формирование цены недопустимо. В случае существенного расхождения кадастровой стоимости от рыночной можно опротестовать первую в суде.
